近期，房改短视频平台与房产社群中流传着一则引发广泛争议的课题楼市言论。部分自媒体为博取流量，组原组长中国断章取义地截取“中国未来房价一定会涨”这一结论，未房甚至衍生出“楼市牛市初期”的价定迹象煽动性标题。

这种片面解读导致了市场认知的已现严重割裂：
* 刚需群体：受焦虑情绪驱动，急于入市，牛市担心错过市场回暖窗口；
* 三四线业主：面对挂牌价持续下跌、初期成交冷清的房改现状，对“看涨论”感到困惑与不解。课题

这两种截然不同的组原组长中国市场体感，正是未房当下中国楼市极度分化的真实写照。

一、价定迹象 正本清源：孟晓苏观点的已现完整语境

上述言论出自孟晓苏——中国住房制度改革奠基人、国家房改课题组原组长。牛市正是他主导推动了1998年住房货币化改革，确立了商品房与保障房并行的双轨制体系。

孟晓苏近期接受媒体访谈时的完整表述被流量账号刻意简化。他明确指出：

“只要国运还在，中国未来的房价就一定会涨。”

但这句话有一个至关重要的限定条件：这一判断并非针对全国所有楼盘，而是严格限定于核心城市、核心地段、具备优质配套与品质的住宅。

为了客观理解其最新判断，我们需要梳理孟晓苏近三十年的观点脉络，这并非前后矛盾，而是一套连贯的市场认知体系：

• 1998年：牵头搭建住房双轨制，提出城镇化将长期催生住房需求，但未预判房价单边上涨。
• 2003-2007年：在楼市热度攀升期，主动提示资产泡沫风险，呼吁理性投资。
• 2015年后：在市场调整期，提出核心城市房产是家庭资产的“稳定压舱石”，同时明确三四线城市库存积压、升值空间有限。
• 2020年：主张调控政策以“托底稳预期”为主，反对大水漫灌式刺激。
• 2025年底：率先指出“闭眼买房就能增值”的时代彻底落幕，市场走向极致分化。
• 2026年最新观点：依托国家长期发展红利，核心城市稀缺优质房产具备长期增值空间，一二线主城已现局部回暖初期信号；而普通刚需、远郊楼盘、人口流出地则不具备上涨基础。

核心结论：孟晓苏从未鼓吹全国房价普涨。所有乐观判断均绑定城市能级、地段稀缺度、产品品质三重筛选标准。分化，是他所有研判的核心底色。

二、 底层逻辑：支撑核心优质房产保值的五大支柱

顺着孟晓苏的长期判断，结合2026年官方统计数据及头部机构报告，支撑核心优质房产穿越周期的五大底层逻辑清晰可见：

1. 人口集聚与土地稀缺：供需长期紧平衡

国内人口持续向一线及强二线城市流动，而核心城区可供新建住宅的土地逐年缩减。土地的不可再生性，赋予了优质房源天然的稀缺壁垒。
* 数据支撑：国家统计局数据显示，全国城镇居民房屋建筑面积均值41.76㎡，扣除公摊后套内面积仅26㎡。北上广深核心城区人均套内面积更低，改善居住环境的需求从未消失，且日益迫切。

2. 新产业催生高净值购买力：去杠杆化的高端需求

AI、芯片、新能源等新兴产业的快速发展，造就了大量通过企业上市、股权解禁获得稳定大额现金流的科创从业者。
* 市场表现：这类高净值群体不依赖高杠杆，优先置换核心城市的大平层、低密洋房。
* 数据佐证：2026年5月贝壳研究院数据显示，深圳千万级改善房源成交占比达7.1%，环比上涨1.2个百分点，科创高管成为成交主力。

3. 对抗通胀的实物资产：财富保值首选

在银行定期存款利率走低、权益市场波动加剧的背景下，核心城市配套完善的住宅，成为普通家庭抵御温和通胀、守住长期财富的少数稳健实物资产。

4. 政策托底：杜绝无序暴跌，稳定底部

多层次调控政策正在为市场构筑安全垫：
* 金融支持：首套房商贷最低首付降至15%，二套房25%，存量房贷利率持续下调，置换住房享受个税退税优惠。
* 供给端收储：3000亿元保障性住房专项再贷款全部投放，各地城投平台收购滞销房源转化为保障房，从供给端稳住价格底线。

5. 资金虹吸效应：极致分化加速

全国楼市两极分化已定型。三四线及县城库存高企、人口净流出，资金主动规避弱能级区域，持续涌向人口与产业双优势的一二线核心板块。这种资金流向进一步巩固了核心资产的价值确定性。

三、 2026年市场实录：冷暖分化的真实写照

2026年上半年的成交数据，直观印证了“局部牛市初期信号”的存在：

• 回暖区域：上海、深圳、杭州主城的改善型二手房成交量持续走高。地段优质的次新房议价空间大幅收缩，拥有优质学区、景观资源的稀缺房源，成交均价出现小幅上行。科创从业者置换大户型的咨询量显著增加。
• 冷清区域：普通三四线城市、一二线远郊大盘仍处于漫长去库存周期。降价促销成为常态，县城老旧房源常年有价无市，缺乏接盘动力。

结论：当下的回暖是结构性、局部化的，不存在全国同步走强的基础，这与孟晓苏多年坚持的“分化判断”完全契合。

四、 避坑指南：破除三大认知误区

面对看涨言论，普通人极易陷入以下三个认知误区：

1. 误区一：认为所有房产都能增值
2. 真相：只有人口、产业、地段三者兼备的优质住宅才具备长期保值能力。远郊大盘、无配套老破小、人口流出地房源，未来流动性将持续走弱，无升值逻辑。
3. 误区二：急于加杠杆，企图短期投机
4. 真相：市场修复是长期资产价值回归，不存在短期暴涨空间。投机时代已落幕，高负债入场极易陷入“有价无市”的流动性风险。
5. 误区三：抛开居住需求，跟风囤房
6. 真相：房产核心属性是居住，增值仅为附加收益。盲目囤积多套房源会加重持有成本（物业费、房贷等），且违背“房住不炒”政策导向。

五、 操作建议：不同人群的理性应对

结合当前市场环境，建议各类人群理性规划，避免盲目焦虑：

• 刚需自住群体：
• 若锁定核心城市主城配套成熟房源，当前首付与利率处于历史低位，政策红利有利于解决落户、结婚、子女教育等实际需求。
• 建议：不必执着于理论上的最低点，长期租房成本可能高于持有成本，适时入手是理性选择。
• 改善置换家庭：
• 利用“卖旧换新”税费优惠政策，优化资产结构。
• 建议：逐步出手远郊、老旧的低效房产，置换核心片区品质住宅，同步提升居住体验。
• 多套房持有者：
• 建议：梳理手中房源，保留核心优质资产，适度减持非核心区域房源。切勿盲目加仓弱能级城市楼盘。

最终建议：无论何种选择，优先选购现房，严控家庭负债杠杆，所有住房规划必须以自身长期居住需求为核心。

结语

孟晓苏看好核心优质房产的长期走势，依托的是国运、人口、产业三重长期红利。中国楼市已告别全民普涨时代，唯有稀缺好房能穿越周期。分清城市层级与房源品质，才能看清楼市的真实走向。